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GTX 등 철도역사에 청년 공공임대 주택 1,000가구 공급
   국토교통부와 서울시·경기도는 신안산선·GTX-C 등 신규 철도역사를 활용해 공공주택을 복합개발하는 사업을 추진한다고 9일 밝혔다.   철도역사 공공주택 복합개발은 철도사업자가 철도역을 건물형으로 건설하면서 하부층은 철도출입구, 상부층은 주택으로 복합개발하고, 서울주택공사(이하 SH)·경기주택도시공사(이하 GH) 등 공공이 주택을 매입하여 청년을 위한 매입임대, 장기전세 주택 등으로 공급하는 방식이다.   서울 등 도심은 공공주택 수요에 비해 부지 확보가 어려워 주택 공급에 많은 어려움이 있으나 이러한 철도역사 복합개발을 통해 초 역세권에 양질의 공공주택을 공급할 수 있고, 대학생, 사회초년생 등 공공주택 입주민들은 시세의 50% 이하의 임대료만 부담하면서 건물 내 엘리베이터를 통해 지하철을 이용할 수 있어 통학·출퇴근 시간을 줄일 수 있는 장점이 있다.   시범사업은 현재 공사 중인 신안산선(’25년 개통 예정)과 설계 이전 단계인 GTX-C(’27년 개통 예정) 노선을 활용하여 총 8개 역사에 최대 1천호를 공급하며, 철도노선·역사 등의 공사기간을 고려하여 ’25~’26년경 입주자를 모집할 예정이다.   영등포·대림삼거리·시흥사거리·한양대역 등에 약 500가구를 공급 예정인 신안산선은 개통준비가 빠르게 진행되는 만큼 SH 등과 함께 공공주택의 주거공간 배치, 커뮤니티 공간 등 설계안을 마련할 예정이다.   영등포 역사는 기존 2층 규모의 철도출입구에 구조보강을 통해 8개층을 증축하여 공공주택을 공급할 예정이며, 1호선·KTX 등 우수한 교통망을 통한 출퇴근 편의를 고려하여 사회초년생을 중심으로 공급한다.   한양대(에리카캠퍼스) 역사는 캠퍼스 혁신파크 지정 예정부지에 추가 출입구 설치를 협의 중이며 출입구 설치 시 240명 수용이 가능한 공공주택을 공급한다. 한양대 재학생 외에도 향후 캠퍼스 혁신파크에 입주하는 기업의 종사자에게도 입주기회를 제공한다.   창동·청량리·양재·덕정역 등에 약 500가구 공급 예정인 GTX-C는 현재 설계 이전 단계로 해당 지방자치단체가 추진하는 사업을 고려하여 공공주택의 공급 규모와 컨셉을 구체화할 계획이다.   이와 함께 단기적으로 현재 공사 중인 신안산선, ’22년 말 착공 예정인 GTX-C 등을 활용한 시범사업을 차질 없이 추진하고, GTX-B, 대장홍대선 등 예비타당성(민자적격성) 조사 등이 완료되어 사업계획이 확정된 노선부터는 공공주택을 더 많이 공급 할 수 있도록 철도역사 부지를 기존보다 넓게 확보하는 방안을 제3자 제안 공고문, 민자사업 기본계획 고시문 등에 포함할 예정이다.   장기적으로 신규 민자·광역철도는 복합개발을 의무화한다. 복합개발을 통해 발생하는 수익은 요금인하 또는 운영비 보조 등에 활용하도록 ‘(가칭)광역철도 업무처리지침’에 반영(‘22년)한다.   지난 8월 사전타당성 조사에 착수한 지방권 광역철도 선도사업은 노선결정 단계부터 주택수요 및 역세권 개발 가능 부지 등을 검토하여 복합개발 계획을 함께 마련하기로 했다.   추가로, 3시 신도시 등 신규택지에 주택을 공급하는 사업자가 광역교통망(철도·도로)을 운영하는 기관과 업무협약 등을 체결하여 운영 지원계획을 제시하는 경우 공공택지 공급 시 가점을 부여하고, 가점을 부여받아 공급받은 택지에 주택을 공급하여 발생하는 분양·임대수입은 지원계획에 제시된 대로 철도의 운임인하 또는 운영비 절감 등 광역교통망 이용객 및 지자체의 편익으로 환원한다.   향후 속도감 있는 복합개발을 추진하기 위해 올해 말부터 ‘철도건설법’ 등 법령개정에 착수하고, 광역·민자 철도사업은 주택공급 등 복합개발을 의무화하는 지침을 ’22년 말까지 마련할 계획이다.   동시에, ’22년 1월부터 신안산선을 시작으로 시범사업 추진을 위한 설계 확정, 사업계획 수립 등을 진행한다.   국토부 강희업 철도국장은 “철도와 도시·주택 복합개발을 통해 서민 주거지원, 철도 요금인하 등의 시너지 효과를 거둘 수 있다”며, “국민들께서 철도 서비스를 누릴 수 있도록 계획된 사업은 신속하게 추진하면서 다양한 비즈니스 모델을 발굴하겠다”고 밝혔다.    
용산기지 스포츠필드·소프트볼장 내년 초 개방한다  
    정부가 용산공원 조성 이전에 임시활용 목적으로 용산기지 내 스포츠 필드와 소트프볼장을 내년 초 개방한다. 국토교통부는 반환된 용산기지 내 스포츠 필드·소프트볼장을 공원조성이 본격화되기 이전 임시활용 목적으로 국민에게 개방하기 위한 부지 조성공사에 착수한다고 8일 밝혔다.   해당 부지는 ‘05년 용산 국가공원 조성 발표 이후 최초로 반환받은 용산기지로서, '19.12월 개시된 주한미국지위협정(SOFA) 절차에 따라 한미 간 협의를 거쳐 우리 정부로 ’20.12월 반환된 것이다.   국토교통부는 부지반환 이후 용산기지 내 미군이 사용 중인 구역과 반환된 구역을 분리하기 위해 보안울타리를 설치(’21.4~‘21.9)하였으며, 대국민 의견수렴을 거쳐 부지 활용방안을 결정하고, 설계를 완료하였다.   스포츠필드는 국립중앙박물관 북측에 인접하여 위치하고 있어 도보로 접근이 가능한 약 4만5,000㎡ 정도의 부지이며, 기존 미군들이 체육활동을 하던 공간으로 축구장·야구장은 인조잔디 보수·안전울타리 설치 등 보완공사를 거쳐 기존 용도대로 사용하고, 공원 및 골프연습장으로 사용하던 나머지 공간은 산책로로 조성된다.   소프트볼장은 용산기지 동남쪽에 약 8,000㎡의 면적으로 위치하고 있으며, 이번 조성공사를 통해 부지정리를 거쳐 체육시설로 사용하되, 기 개방중인 장교숙소 5단지와 인접하고 있는 점을 고려하여 5단지와 연계한 야외 행사공간 등으로도 활용될 예정이다.   국토교통부는 내년 초(22.3월)까지 조성공사를 완료하고, 체육시설예약시스템 마련 등 사전준비를 마치는 대로 해당시설을 국민들에게 개방할 계획이다.   국토부 김복환 용산공원조성추진기획단장은 “이번 조치는 ‘05년 용산공원 조성 발표 이후 반환된 부지가 최초로 국민에게 개방되는 것으로 의미가 크다”면서, “앞으로도 반환되는 부지는 지속적으로 개방하여 국민들이 활용하면서 용산공원 조성에 대한 기대감을 느낄 수 있도록 노력해 나갈 것”이라고 밝혔다.   아울러, 이와 함께 ‘20.7월부터 개방되어 이국적인 풍경으로 최근 명소가 된 장교숙소 5단지(용산기지 내 동남쪽에 위치)도 활용도를 높이기 위해 부지와 건물 일부에 대한 리모델링 공사를 시작한다.   기존 조성된 공간 외 단지 내 주차장 공간을 활용하여 다양한 세대가 이용할 수 있는 어린이 놀이터·실외정원·광장 등을 실외에 조성하고, 인접한 건물은 이용객들이 쉴 수 있는 쉼터·라운지 등으로 조성할 계획이다.  
외국인 보유 토지 ‘여의도 88배’…공시지가 31조7,000억 규모  
  국토교통부는 ‘21년 상반기 기준 외국인이 보유한 국내 토지면적은 256.7㎢(2억 5,674만㎡)으로, 전 국토면적(10만413㎢)의 0.26% 수준이라고 밝혔다.   외국인 보유 토지 공시지가는 31조 6,906억 원으로 작년 말 대비 0.6% 증가하였다. 외국인 국내 토지보유는 ‘14년~’15년 사이 높은 증가율을 보였으나, ’16년부터 증가율이 둔화된 후 현재까지 유지되고 있다.   주요 증가원인은 한국인 부모로부터 미국·캐나다 국적 자녀에게 이루어지는 증여·상속이나 토지를 보유한 내국인이 외국 국적을 취득하여 발생하는 계속보유 등에 의한 취득(462만㎡)이었다.   국적별로 미국은 전년대비 2.6% 증가한 1억 3,675만㎡로, 전체 외국인 전체 보유면적의 53.3% 차지하고 있으며, 그 외 중국 7.9%, 유럽 7.1%, 일본 6.5% 순이고, 나머지 국가가 25.2%를 보유하고 있는 것으로 파악되었다.   지역별로 경기도가 4,664만㎡(전체의 18.2%)로 외국인이 가장 많은 토지를 보유하고 있는 지역이며, 전남 3,895만㎡(15.2%), 경북 3,556만㎡(13.8%), 강원 2,387만㎡(9.3%)제주 2,175만㎡(8.5%) 순으로 보유면적이 큰 것으로 나타났다.   용도별로 임야·농지 등이 1억 7,131만㎡(66.7%)으로 가장 많고, 공장용 5,857만㎡(22.8%), 레저용 1,183만㎡(4.6%), 주거용 1,085만㎡(4.2%), 상업용 418만㎡(1.6%) 순이며, (주체별) 외국국적 교포가 1억 4,356만㎡(55.9%)로 가장 많은 비중을 차지하였고, 합작법인 7,121만㎡(27.7%), 순수외국인 2,254만㎡(8.8%), 순수외국법인 1,887만㎡(7.4%), 정부·단체 55만㎡(0.2%) 순으로 보유한 것으로 파악되었다.    
“건설현장 인력·장비 갈등, 국토부에 신고하세요”
   국토교통부는 건설현장 갈등해소를 위해 '건설현장 채용질서 신고센터'를 24일부터 운영한다고 밝혔다.   건설현장은 건설근로자 채용, 건설기계 임대계약 등에 대한 청탁, 강요 등 불공정 행위가 만연하고, 이에 따른 갈등으로 인해 근로자와 관련 업계의 경제적 피해를 초래하고, 잦은 집회와 소음 등으로 지역주민까지 피해를 받는 경우가 빈번하다.   국토교통부는 건설현장 갈등해소를 위해 지난 ’19.7월 근로자와 업계의 접근성을 감안하여 노동조합, 건설협회 등의 단체에 ‘건설산업 갈등해소센터’를 설치하였으나, 신원노출 우려 등으로 실제 접수된 신고는 없었다.   반면, 올해 10월부터 ‘건설현장 불법행위 TF’(국무조정실 주관)의 갈등현장 점검·감독이 시작된 이후, 국무조정실, 국토부, 고용부 등에 인력채용·장비임대 관련 불법행위 제보가 이어지고 있다.   이에 국토교통부는 각 부처로 분산된 제보창구를 단일화하고, 신고사항을 체계적으로 관리하고 신속히 처리할 수 있도록 국토교통부 내 신고센터를 설치하여 운영할 계획이다.   신고센터는 건설근로자의 채용 또는 건설기계의 임대에 관하여 부당하게 청탁·압력·강요하거나, 이를 위하여 건설공사를 방해하는 행위 등에 대한 신고를 유선전화 또는 이메일로 접수*하며, 접수된 사항은 위반행위별로 고용부, 공정위, 경찰청 등 소관기관에 전파되고 신고사항에 대한 세부적인 조사, 확인 등의 과정을 거쳐 관련법 위반 시 처벌이 이뤄지게 된다.   아울러, 누구나 안심하고 신고할 수 있도록 신고자에 대한 신원은 철저히 익명을 보장할 계획이다.   국토부 김광림 건설산업과장은 “누구나 믿고 신고할 수 있는 환경이 조성되면 건설현장의 불법적인 관행을 근절하는 데 크게 기여할 것”이라면서, “실질적인 제재와 불법행위 근절을 위해서는 신고사항의 조사, 확인에 대한 피해 근로자와 업체의 협조가 필수”라며 적극적인 협조를 당부하였다.    
상가임대차 임대료 분쟁땐...감정평가 통해 ‘공정임대료’ 제시  
    앞으로 상가건물임대차분쟁조정위원회는 상가 임대인과 임차인 간 임대료 조정 시 자문 감정평가사의 전문 평가·분석을 통해 결정된 공정임대료를 중재안으로 제시하게 된다.   국토교통부와 한국감정평가사협회는 11월 19일 11시 감정평가사회관(서울 서초구 방배동 소재)에서 ‘상가임대차 공정임대료 산정을 위한 업무협약’을 체결했다.   이번 업무협약은 분쟁조정위원회에서 임대인·임차인 간 임대료 분쟁의 원활한 합의를 이끌어내기 위해 감정평가를 통한 공정하고 객관적인 공정임대료를 도입·운영하기 위해 추진되었으며, 국토교통부는 협약식에서 협회에서 추천*한 감정평가사 총 37명을 자문 감정평가사로 위촉하였다.   공정임대료는 정부가 발표한 ‘소상공인 코로나19 영향점검 및 추가 지원방안(8.26)’의 일환으로 상가 임대인·임차인 간 갈등을 해소하고 원만한 합의와 상생을 도모하기 위한 것으로, 해당 상가건물이 속한 상권의 주요 정보와 자문 감정평가사의 분석을 바탕으로 적정한 임대료를 제시하면 임대인과 임차인 간 조정의 근거로 활용하게 될 공정임대료는 분쟁조정위원회에서 최종적으로 결정하게 된다.   도입 초기 제도정착을 위해 18개 분쟁조정위원회 중 경기도(수원, 고양), 지방 광역시(대전, 대구, 부산, 광주)에 설치된 6개 분쟁조정위원회에서 선도적으로 시행한 후 자문 감정평가사의 확보 상황과 운영실적 평가를 통해 전국으로 확대될 계획이다.   신청은 분쟁조정위원회에 ①임대인과 임차인간 분쟁 발생 시 임대료 분쟁조정을 신청하거나, ②임차인이 공정임대료 산정이 필요한 경우 임대인의 협조를 얻어 11월 29일부터 시범지역* 분쟁조정위원회에 신청할 수 있다.   자세한 사항은 법률구조공단 누리집(https://www.cbldcc.or.kr), LH·한국부동산원 분쟁조정위원회 누리집(https://rent-adr.lh.or.kr) 및 법률구조공단 콜센터(☎132), 한국부동산원 콜센터(☎1644-2828)에서 안내한다.   국토부 김수상 주택토지실장은 “감정평가를 통한 객관적이고 공정한 임대료 산정으로 분쟁조정위원회의 임대인과 임차인 간 임대료 조정 가능성이 높아지게 될 것으로 기대된다”면서, “코로나-19로 인한 경제위기 상황에서 어려움을 겪는 소상공인과 자영업자를 위한 정책을 지속적으로 발굴·추진하겠다”라고 밝혔다.    
과천주암·하남교산 등 4100가구 3차 사전청약 접수
    하남교산과 과천주암 지구 등 수도권 공공택지 4곳에서 4100가구 규모의 3차 사전청약이 시작된다. 분양가는 주변 시세의 60~80% 수준으로 책정됐다. 국토교통부는 다음달 1일부터 수도권 신규택지에 대한 3차 사전청약 접수를 한다고 17일 밝혔다.   사전청약 제도는 공공택지 등에서 공급되는 분양주택의 공급시기를 조기화 하는 제도로, 지난 7ㆍ10월 많은 관심 속에 인천계양, 남양주왕숙2 등 1만4,435가구 공급 이후 세 번째로 공급하는 것이다.   1. '21년 공공분양 사전청약 추진계획   연말까지 공공분양 사전청약 1만 7,000여가구 공급이 예정되어 있으며, 이번 달 4,100가구, 12월에는 1만 3,600가구 대규모의 물량이 계획되어 있다.   이번에는 3기 신도시인 하남교산 1,000가구, 과천주암 1,500가구, 시흥하중 700여가구 등 총 4,000가구가 공급되며, 다음 달에는 남양주왕숙ㆍ부천대장ㆍ고양창릉 등 3기 신도시 5,900가구와 구리갈매역세권(1,100가구)ㆍ안산신길2(1,400가구) 등의 입지에서도 사전청약이 진행된다.   2. 3차 공급지구별 입지여건ㆍ공급물량   3차 사전청약은 3기 신도시 중 많은 관심을 받는 지구 중 하나인 하남교산과 과천주암 등지에서 시행된다.   우선, 하남교산 지구는 전체 3만 3,000가구(인구 약 7만 8,000명)의 주택이 계획되어 있으며, 이중 3차 사전청약 대상주택은 A2블록 내 공공분양 1,056가구로 전용51~59m² 평형이 다수 포함되었다.   하남교산 지구는 서울과 가까워 입지가 우수하고 각종 광역교통개선대책을 통해 교통이 편리한 신도시로 개발될 예정이다. 서울~하남을 잇는 도시철도가 건설되며, 천호~하남 BRT 연결 등 대중교통망도 대폭 확대된다.   또한, 서울 등의 거점을 연결하는 간선도로의 신설ㆍ확장을 통해 인근지역 교통여건도 함께 개선될 것으로 기대된다.   이밖에도 판교 테크노밸리의 약 1.7배에 달하는 도시지원시설용지는 양질의 일자리를 창출하고, 충분한 자족기능을 바탕으로 지역성장을 견인하는 새로운 산업 기반이 될 예정이다.   과천주암 지구에서는 전체 6,000여가구(인구 약 1만 5,000명)의 주택 중 C-1ㆍC-2 블록에서 1,535가구가 사전청약 대상주택으로 배정되었다.   주암지구의 특ㆍ장점으로는 우면산, 청계산 등의 자연 환경과 렛츠런파크(과천 경마공원)ㆍ서울대공원ㆍ국립현대미술관 등 풍부한 문화시설이 있으며, △경부고속도로, △과천~우면산 간 고속화도로, △강남순환고속도로, △양재대로, △과천~봉담 간 도시고속화도로 등 광역교통 여건도 양호하다.   시흥하중ㆍ양주회천 지구에서는 사전청약으로 1,576가구가 공급된다. 시흥하중은 인근에 시흥시청역ㆍ신현역, 제3경인고속화도로 연성IC 등이 위치하여 시흥뿐만 아니라 서울ㆍ인천 방면으로의 접근성이 뛰어나 수도권 서부지역에 거주 중인 신혼부부의 관심이 예상된다.   양주회천은 서울 북쪽으로부터 13km지점(최단거리)에 위치하고, 의정부시와 동두천시를 연결하는 경기 동북부 거점도시로 조성되며 지구 내 수변공원, 근린공원 등 우수한 환경여건도 큰 장점이다.   3. 3차 공급지구 추정분양가   공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 ‘택지비+건축비+가산비’ 등 분양가 상한제를 통해 추정분양가가 산정되며, 주변 시세와 비교할 때 60~80% 이하 수준의 저렴한 가격대로 분석되었다.   이번 공급지구 중 하남교산ㆍ시흥하중 등 대부분 지역이 3~4억 원대이나, 지가가 높고 84형이 포함된 과천주암 지구는 5~8억 원대의 추정분양가가 산출되었으며, 3.3m²(평)당으로는 하남교산ㆍ시흥하중ㆍ양주회천이 1,162만1~1,855만원, 과천주암은 2,485만9,000~2,506만4,000원 수준이 될 전망이다.   4. 공공분양 사전청약 신청자격 주요내용(참고2ㆍ3)   사전청약 신청자격은 “사전청약 입주자모집 공고 시점”을 기준으로 청약자격 및 소득ㆍ자산 요건 등을 심사하나, 해당지역 거주요건의 경우 현재 거주 중이면 신청이 가능하며 본 청약 입주자모집 공고일까지 거주기간을 충족하여야 한다.   전체 공공분양 물량 중 15%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급으로 공급된다.   공공분양 일반공급 자격은 수도권 거주ㆍ무주택세대구성원ㆍ청약저축 가입자여야 하며, 사전청약 대상지구가 투기과열지구 또는 청약과열지역에 해당되어 1순위 요건을 충족하는 자에게 우선 공급한다.   특별분양의 경우 공급유형에 따라 입주자저축ㆍ자산요건ㆍ소득요건ㆍ무주택세대주 등의 자격을 갖춰야하며, 구체적인 자격은 공고문을 통해 확인할 수 있다.   신혼희망타운 입주 기본자격은 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원(신혼부부), 혼인을 계획 중이며, 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원(예비신혼부부), 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원(한부모가족)이다.   혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부에게 30%를 우선공급(1단계)하고, 2단계로 나머지 70%는 1단계 낙첨자 및 그외 대상에게 공급한다.   5. 신청절차ㆍ당첨자 발표 등   사전청약 접수는 일반적인 청약과 같은 순서로 추진된다. ‘공공분양주택’의 경우 12.1(수)~12.3(금)까지 사흘 간 특별공급에 대한 청약신청 접수가 진행되며, 12.6(월)~12.7(화)에는 일반공급 1순위 중 당해지역 거주자, 12.8(수)~12.9(목)에는 경기도ㆍ수도권 거주자 접수를 시행하고, 일반공급 2순위 대상자는 12.10(금)에 일괄로 청약신청 접수가 있을 예정이다.   ‘신혼희망타운’의 경우 공공분양주택 특별공급 접수 동일기간 동안 해당지역 거주자 접수, 이후 12.9(목)까지 수도권 거주자 청약 접수가 진행된다.   사전청약 당첨자는 청약유형과 관계없이 모두 12.23(목)에 발표되고, 자격검증 등의 과정을 거쳐 최종 확정된다. 청약은 누리집 사전청약.kr 또는 현장접수처(위례ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ동탄 등 소재)에 방문하여 신청할 수 있으며, 기타 문의사항은 누리집을 참조하거나 ☎1670-4007을 통해 안내 받을 수 있다.   아울러 3기 신도시는 본 청약 지연 등이 발생하지 않도록 지구계획 등 인허가 절차와 토지보상 절차를 동시에 진행하는 등 차질 없이 추진 중이다.   남양주왕숙ㆍ하남교산ㆍ인천계양은 지구계획을 확정했으며, 고양창릉ㆍ부천대장은 지구계획 승인이 마무리 단계로 공공주택 통합심의위원회 등을 거쳐 11월 중 확정 예정이다.   또한, 하남교산ㆍ인천계양은 협의보상을 완료했으며, 남양주왕숙ㆍ고양창릉ㆍ부천대장은 현재 감정평가 절차가 진행 중으로 주민협의 등을 거쳐 11월부터 순차적으로 보상금 지급에 착수할 예정이다.   3기 신도시는 사전청약을 통해 기존 신도시에 비해 주택공급시기를 평균 52개월(4년 4개월) 단축하여 조기 공급하고 있으며, ’22년 중 보상을 마무리하고, 부지조성공사에 착수하여 ’23년부터는 순차적으로 본 청약이 시행될 계획이다. 국토부 김수상 주택토지실장은 “사전청약제는 이번 정부에서 추진해온 공급대책의 효과를 조기화하고 청약대기 수요를 해소하는데 큰 효과가 있을 것으로 기대”한다고 밝혔다.
무자녀신혼부부·1인가구 위한 특공 전형 생긴다
    오는 16일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부에서 무자녀 부부나 1인가구가 신청할 수 있도록 신혼부부·생애최초 특별공급에 추첨제 물량이 생긴다.   국토교통부는 이같은 내용을 담은 주택공급에 관한 규칙 일부 개정안을 16일부터 시행한다고 15일 밝혔다. 이번 개정안은 국토부가 지난 8월 발표한 사전청약 시행 확대계획과 9월 내놓은 특별공급 개선방안의 후속조치로 당시 발표내용을 시행할 수 있는 제도적 기반을 마련한 의미다.   앞으로는 공공분양에 대해서만 적용하던 사전청약을 민간 사업주체도 공공택지를 공급받아 건축설계안을 마련할 경우 실시할 수 있다.   민간 사전청약은 착공시에 분양을 진행하는 일반청약 보다 2~3년 앞당겨 주택을 공급할 수 있어 단기 수급 불균형 문제 해소에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.   사업주체는 건축설계안, 공공택지 공급계약서, 주택도시보증공사(HUG)의 검증을 받은 추정 분양가 검증서 등의 서류를 갖춰 지자체의 사전당첨자모집 승인을 받은 후, 일간신문·누리집(홈페이지) 등을 통해 모집 공고를 한다.   청약 희망자는 모집공고안의 세대 수, 평면도, 추정 분양가 등의 정보를 확인하고 사전청약에 참여할 수 있으며, 자격요건을 충족한 신청자는 사전당첨자로서 사전공급계약을 체결할 수 있게 된다.   사전당첨자는 본 청약 입주자모집 승인 신청일 15일 전에 분양가심사위원회를 거쳐 산정된 분양가 등을 확인한 후 본 청약 참여 여부에 대한 의사를 최종 결정할 수 있다.   사전당첨자로 선정되더라도 본 청약 시까지 별도의 금액납부는 없으며, 본 청약에 대한 최종 의사를 확인하기 전까지는 언제든지 사전당첨자의 지위를 포기할 수 있다.   또한, 사전당첨자 지위를 포기하거나 지구계획 변경 등의 사유로 사업추진이 어려운 경우 사전청약 당첨으로 제한된 청약통장을 부활시키고, 다른 분양주택 청약에 자유롭게 참여할 수 있다.   사전당첨자모집 공고일을 기준으로 자격요건을 충족하면 사전당첨자로 선정될 수 있지만, 주택 수 조건은 본 청약 입주자모집 공고일까지 계속 유지하여야 한다.   또한, 해당 주택건설지역에 거주하고 있으면 거주기간 요건을 충족하지 않아도 사전청약 신청이 가능하나 본 청약 입주자모집 공고일까지는 거주기간을 충족하여야 한다.   또한, 재당첨 제한, 특별공급 횟수 제한, 부적격 당첨자 제한 등이 적용되는 자는 사전당첨자로 선정이 될 수 없으며, 사전당첨자로 선정된 세대 구성원은 다른 분양주택의 일반청약*, 민간분양 및 공공분양 사전청약의 당첨자로 선정될 수 없다.   사전청약 부적격 당첨 시에는 일정기간 다른 분양주택의 입주자 및 사전당첨자로 선정될 수 없다.   아울러, 사전당첨자로 선정된 자는 본 청약 당첨자와 동일하게 본 청약 당첨일을 기준으로 재당첨 제한, 특별공급 횟수 제한, 민영주택 가점제 적용 제한 등 청약 제한사항을 적용받는다.   ① 민영주택 신혼부부 특별공급 개선=지금까지 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 140%(맞벌이의 경우는 160%)를 초과하는 신혼부부는 신혼부부 특별공급 청약 기회가 없으며, 자녀수 순으로 공급하는 방식에 따라 무자녀 신혼부부는 사실상 청약 당첨 기회가 제한되어 왔다.   앞으로는 신혼부부 특별공급 물량의 30%를 소득* 또는 자녀수에 관계없이 추첨으로 공급하여 특공 사각지대에 놓여있던 신혼부부의 청약 당첨의 기회가 확대된다.   아울러, 기존 특공 대기수요자를 배려하기 위해 기존의 공급방식(70% 물량)으로 청약하여 탈락한 자를 새로 도입된 30% 추첨 물량에 포함해서 추첨하도록 하였다.   ② 민영주택 생애최초 특별공급 개선=지금까지 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 160%를 초과하는 가구와 1인 가구는 주택구입 경험이 없음에도 생애최초 특별공급 신청이 불가하였다.   앞으로는 생애최초 특별공급 물량의 30%를 소득*을 초과하는 가구 및 1인 가구에 대해서도 청약기회를 제공한다.   아울러, 신혼부부 특공과 마찬가지로 기존 특공 대기수요자를 배려하기 위해 기존의 공급방식(70% 물량)으로 청약하여 탈락한 자를 새로 도입된 30% 추첨 물량에 포함해서 추첨하도록 하였다.   또한, 주택 보유 경험이 없는 2030세대 실수요자의 주거안정 지원을 위해 민영주택 생애최초 특별공급 비율을 공공택지에서는 현행 15%에서 20%로, 민간택지에서는 현행 7%에서 10%로 확대한다.   → 민영주택 신혼부부·생애최초 특별공급 개선사항은 이 규칙 시행일(11월 16일) 이후 입주자 모집승인(사전청약의 경우에는 사전당첨자 모집승인)을 신청하는 주택부터 적용된다.   국토교통부 배성호 주택기금과장은 “이번 개정안을 통해 분양 물량 조기공급 효과와 함께 기존 특공 사각지대에 놓여있던 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대 될 것으로 기대”한다고 밝혔다.  
분양가 심사기준 바뀐다…"매뉴얼 개정, 심사기준 구체화"
    정부가 지방자치단체마다 들쭉날쭉했던 분양가 심사 기준을 명확하게 한다. 분양가를 결정하는 기준인 기본형 건축비를 지자체가 별도의 고시 없이 조정할 수 없게 했다.   국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’과 ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’을 8일부터 적용한다고 밝혔다. 지난 8월 주택공급기관 간담회의 후속 조치다.   이와 별도로, 사전청약 확대 방안에 따라 기존 LH 공공분양에서 시행해왔던 사전청약을 공공택지 보유 민간업체, 공공주도 3080+ 사업지까지 확대함에 따라, 민간 사업자가 개정된 분상제 매뉴얼을 바탕으로 사전청약 추정 분양가를 산정할 수 있도록 세부 절차를 안내하는 상세 매뉴얼 마련도 필요하게 되었다.   ‘분상제 심사 매뉴얼’은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성하고자 하였다.   공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선하였으며, 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화하였다. 기본형 건축비는 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하나, 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생하였으며, 향후에는 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정이다. 지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 하였다. 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화하였다.   ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있다.   ‘24년 상반기까지 신규 사전청약 10만1,000가구 추가하여 총 16만3,000가구 (기존 공공분양 사전청약 6만2,000가구 포함) 사전청약을 실시한다.   추정분양가 산정 방식은 사업주체가 설계 진행 후 ‘분양가 상한제 매뉴얼’ 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시하였다.사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점을 충실히 안내하여야 한다.   이와 함께 사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청하여야 한다. HUG 검증 위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성되며, 추정 분양가격이 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’ 및 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증하여 그 결과를 통보할 계획이다.   한편, 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치도 차질 없이 추진 중에 있다. 우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 11월 중까지 완료할 예정이다.   사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 기 발표(10.18, LH)하였으며, 금번 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’ 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 「주택공급규칙」도 11월 중순까지 개정을 완료할 예정이다.   연내 민간 사전청약 시행 목표로 추진 중에 있으며, ‘24.상반기까지 당초 계획(10만1,000가구)을 상회하는 10만7,000가구 공급이 가능할 것으로 전망된다.   전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1만8,000가구 공급이 가능한 수준이며, 이는 당초 계획물량인 1만2,000가구를 크게 넘어서는 물량이다. 특히, 신청 물량 대부분이 선호입지인 수도권에 위치하고 있으며, 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 평형의 주택공급도 가능할 것으로 기대된다.   금년 중 사전청약 조건부 택지 1만2,000가구 매각 공고(11~12월중)를 시작으로 ‘23년까지 총 8만8,000가구(전체세대 85% 사전청약 시 7만5,000가구)를 순차 공급할 예정이다.   현재까지 약 9만가구 규모의 도심 공공주택 복합사업 후보지가 선정되었으며, 연내 예정지구(19곳) 및 본 지구(8곳) 지정을 목표로 후속절차 진행 중으로, 사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 본격적으로 추진해 나갈 예정이다.   국토부 김수상 주택토지실장은 “금번 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’ 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고되어 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대된다“고 밝혔다.  
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