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[칼럼] 공급 줄이겠다는 정부, 들썩이는 강남 
  • 글쓴이 : 부동산연구소
  • 날짜 : 2019.07.25
  • 조회수 : 5236
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주택시장이 다시 꿈틀대며 서울 강남권은 물론 강북 주요 지역까지 집값이 속속 전 고점을 돌파하자 정부가 또다시 규제 카드를 만지작거리고 있다. 집값 안정을 위해 선제대응에 나서겠다는 의지이다. 이번에 거론되는 규제안은 민간택지 분양가 상한제다. 분양가 상한제는 선분양· 후분양과 상관없이 일괄 적용될 가능성이 크다. 특히 정부가 이미 관리처분계획인가를 받은 재건축 단지도 대상에 포함시키는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 강남권 재건축시장이 크게 술렁이고 있다.

 

서울 아파트 값은 상승세를 이어가고 있지만 거래량은 줄고 있다. 한국감정원 조사에서 7월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 보다 0.02% 상승했다. 강남구와 서초구는 전주와 동일하게 각각 0.05%, 0.03% 상승했다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 53871, 지난달 2011건을 기록했다. 작년 65236건의 절반수준도 안 된다. 거래절벽 현상이 해소되지 않고 있다는 뜻이다. 대출 규제에 따라 거래량은 많지 않은데 매매가는 오르고 있는 셈이다.

 

아파트 값이 오른다는 것은 수요보다 공급이 부족하다는 의미이다. 서울은 주택을 추가 공급할 수 있는 택지가 부족해 재개발·재건축을 해야 새 아파트 공급이 이뤄진다. 분양가 상한제를 민간 택지까지 확대하겠다는 방안은 집값 상승을 선도하는 강남권 재건축시장을 정면 겨냥한 조치로 보인다. 분양가 상한제로 일반분양 가격을 낮춰야 한다면 조합원들이 분담금을 더 내야 하는데 이를 동의할 조합원은 없을 것이다. 결국 사업자들은 수익성 감소를 우려해 분양 시점을 늦추고, 재건축 단지들의 사업 포기가 속출해 아파트 공급이 대폭 감소할 것이다. 결국 공급 감소는 집값 상승의 요인이 된다.

 

분양가 상한제란 새 아파트의 분양가를 택지비와 건축비를 더한 기준금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 노무현 정부는 2005년 공공택지를 시작으로 2007년 민간택지까지 분양가 상한제를 전면 확대한 적이 있다. 하지만 집값을 잡겠다는 당초 목표는 달성하지 못하고 시세차익을 노린 투기 수요를 양산했고, ‘청약 로또현상으로 청약통장을 불법으로 사고파는 부작용을 초래했다. 결국 2014년 이후에는 민간택지에 적용된 사례가 거의 없다. 역효과만 나타냈기 때문이다.

 

분양가 상한제 확대가 주택시장을 위축시키며 집값 상승을 막는 단기적 효과는 있겠지만 근본적인 해결책은 되지 못한다. 더구나 강남권은 오히려 매물이 자취를 감추며 희소성에 따른 가격급등 현상도 우려된다. 수요 억제를 통해 가격을 잡을 수 있다는 생각은 위험하다. 더구나 잇따라 나온 정부의 부동산 정책이 시장의 내성을 키우면서 정책효과가 지속성을 가지지 못하고 있다. 실수요자 입장에서도 불안감이 커질 수밖에 없다. 주택공급 감소는 결국 가격 급등으로 이어지기 때문이다. 이를 정부가 모를 리 없다.

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